Quale sorte ha il contratto di locazione in caso di vendita dell’immobile locato? E in questo caso il conduttore ha diritto di prelazione?
E’ principio generale che le vicende giuridiche che investono l’immobile locato – ad esempio una compravendita, ma anche una donazione, cessione della nudaproprietà con riserva di usufrutto, o l’inverso – non influiscano sul diritto del conduttore di continuarvi ad abitare.
Questo perché la durata della locazione è per legge inderogabile fino a che il contratto non giunga a scadenza: ad esempio se locatore o conduttore non diano disdetta nei termini e nei casi previsti, o ancora in caso di inadempimento delle parti, con conseguente sfratto e/o risoluzione.
Oggi ci focalizzeremo sull’ipotesi della vendita dell’immobile locato, ipotesi in cui il locatore può impedire la rinnovazione automatica del contratto di locazione in occasione della primascadenza, quindi dopo i primi 4 anni in caso di canone libero, e dei primi 3 per l’ipotesi di canone concordato. (Art. 3 c. 1 lett. g L. 431/98 che richiama artt. 38 e 39 L. 392/78).
In questa ipotesi è riconosciuta al conduttore il diritto di #prelazione, e questi sono in sintesi i passaggi:
• Il locatore deve inviare disdetta al conduttore con preavviso di sei mesi rispetto alla data di rinnovo del contratto;
• La disdetta deve contenere l’intenzione di voler vendere a terzi l’immobile locato, con precisazione del relativo prezzo;
• Ove il conduttore non eserciti il proprio diritto nel termine di 60 giorni dalla ricezione della disdetta, il locatore è libero di cedere l’immobile;
• Se corrispettivo e altre condizioni di vendita del bene dovessero mutare il locatore deve effettuare nuova comunicazione al conduttore;
• Se il locatore non realizza l’operazione, o la realizza a condizioni diverse da quelle comunicate al conduttore, questi ha diritto al ripristino del contratto di affitto, oltre il risarcimento dei danni patiti, ovvero ad esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.
La prelazione non è riconosciuta:
• Se il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado, o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
• per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita, come la donazione;
• in caso di vendita dell’immobile a terzi dopo la prima scadenza del contratto;
• per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
• in caso di conferimento dell’immobile in una società., salvo che lo stesso non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello condotto in affitto
• se il conduttore ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.